(신문기사) 전입신고 날 근저당건 집주인..

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신문기사를 보다보니 얼마전 경매시간에 배운 내용이 나와서 더 자세히 읽어봤다.

이런 경우가 실제로 적지 않게 있다는 게 너무 놀랍다. 얼마나 황당할까.

왜 열심히 사는 사람들에게 복은 주지 못할망정 이런 일을 겪게하나.. 마음이 아프다..

왜 전입신고와 확정일자의 효력은 다음날 0시 일까..

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신문 내용을 요약하면 이렇다.

A가 경기도 다가구주택에 보증금 1억에 전세를 들어감

금요일에 입주했고 전입신고는 토일 지나서 월요일에 함

입주 두 달 뒤, 집주인이 바뀌었다는 소식을 들음

주택 매매시 임대차 계약이 승계되기 때문에 별 신경을 쓰지 않음

어느 날, 건물이 경매에 넘어감

그제서야

전입신고하던 날 새 집주인으로 건물의 소유권이 이전됐고 그와 동시에 새 집주인이 2억 8천을 대출받으며 근저당 설정을 한 것을 알게됨

"근저당(물권)은 곧바로 효력이 있지만, 전입신고로 생기는 세입자 대항력은 이튿날 0시부터 효력이 발생함

보증금은 근저당보다 후순위이기 때문이 집이 경매로 팔려도 돌려받지 못하고 날리게 됨"

대항력이 발생하려면 전입신고, 확정일자, 실거주 3가지가 만족되어야하고 대항력 발생시 최우선변제금을 받을 수 있다.

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이런 경우를 최대한 방지하려면 전세입자는 입주시 어떤 조치를 취해야 하나 검색해봤다.

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-안전한 전세 계약이 이루어지려면 근저당 등 권리관계가 전세입자의 권리 확보시까지 변화가 없어야 함

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- 부동산 전세 계약서 특약사항에 등기부상 권리관계 지속에 대한 부분을 작성해 사고 예방

(예) 잔금 지급후 일주일까지 권리 관계의 변동 없음을 계약서에 특약으로 넣고

계약불이행 상태에 손해배상과 관련된 합의 내용을 매매계약서 책임 및 특약 조항에 넣는다.

책임 및 특약사항에 넣으면 강제성이 있어 계약 불이행 시 손해배상을 원만히 받을 수 있다고 함

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- 그리고 잔금 지급일에 전입신고하고 권리 확보 한 뒤 등기부 등본을 떼어보고 권리 관계를 확인한다

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- 또 만기 6개월 전에 등기부 등본을 떼본다.(만기시 보증금 돌려받을 수 있을지 확인)

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기사 댓글도 몇 개 정리했다.

1. 인터넷 민원 24에서도 전입신고가 되니 미루지 말고 바로 받자.

인터넷 아니어도 계약서와 신분증 있으면 이사당일 날 잔금치르기 전이라도 전입신고 가능함

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2. 인터넷 법원 등기소에서 이사 전에 확정일자를 미리 받을 수 있다.

확정일자를 받고 이사 전에 전입신고를 하고

잔금 내기 전 오후 4시 이후에 등기부등본을 한차례 확인 더 하고 잔금을 치루어야 시간상 집주인이 당일 대출이 안된다고

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3. 집주인이 체납했을 경우 만약 경매로 넘어가면 세금우선으로 내 보증금 순위가 밀려 못받을 수 있으니

계약 전 집주인에게 국세, 지방세 완납 증명서 발급을 요구하자.(국세완납증명서는 홈텍스, 지방세완납증명서는 민원 24에서 발급 가능)

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4. 전세보증보험​​도 고려해볼 수 있다.

장점 : 계약만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보험회사에서 지급후 집주인에게 구상권을 청구한다. 집주인 동의 필요 없다.

단점 : 보장한도는 주택 가격에서 기존에 설정된 근저당과 다른 세입자의 보증금 등 선순위 채권을 제외한 금액, 보증금 액수에 비례해 보험료 부담

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5. 전세권 설정은 물권이기 때문에 설정 즉시 효력이 발생한다.

장점 : 실거주나 전입신고를 하지 않아도 되고 보증금을 돌려주지 않을때 임의 경매 신청이 가능

단점 : 법무사비 등 비용이 발생, 집주인 동의 필요, 소액보증금에 대한 최우선변제를 받을 수 없다. 일반 배당을 받을 수 있는데, 경매 후 배당이 되면 전세권은 소멸되어 혹시라도 경매 낙찰금액이 작아서 전세금을 다 받지 못한 경우 나머지를 받을 수 없게 됨..

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내 권리는 내가 지켜야 한다.

집주인이 좋은 사람일거라는 운에 맡기지 말고

항상 공부하고 의심하자!